рус укр en Главная Карта сайта Обратная связь

Нюансы заключения договоров аренды земельных участков (Юрист&Закон)

Правоотношения в сфере аренды земли регламентируются Законом Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года № 161-XIV, Земельным, а также Гражданским кодексами Украины. В отношениях между арендодателем и арендатором земельного участка основным документом, регулирующим их отношения, является Договор аренды земельного участка.
Гражданский кодекс Украины дает общее понимание о договоре аренды (найма) земельного участка в статье 792. Помимо того, что по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату, там есть еще положение о том, что земельный участок может передаваться в найм вместе с насаждениями, строениями, водоемами, которые находятся на ней или без них.
Что касается более четких дефиниций, то определено, что отношения касательно найма (аренды) земельного участка регулируются законом. Договор аренды земельного участка – это юридически оформленное в установленном законом порядке двустороннее соглашение о взаимных правах и обязательствах, согласно которым арендодатель за плату передает во владение и временное пользование земельный участок для использования согласно целевому назначению на обусловленный договором срок. В соответствии с Законом Украины «Об аренде земли», к существенным условиям договора относятся:
– объект аренды (местоположение и размер земельного участка);
– срок договора аренды;
– арендная плата (размер, индексация, формы оплаты, сроки и порядок внесения и пересмотра);
– целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли;
– условия возврата земельного участка арендодателю;
– существующие ограничения и обременения по использованию земельного участка;
– сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта или его части;
– ответственность сторон.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий является основанием для признания договора недействительным.
Также не следует забывать о неотъемлемых приложениях договора аренды земли, таких как:
– план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;
– Кадастровый план земельного участка с указанием ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутах;
– Акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
– Акт приема-передачи объекта аренды;
– проект отвода земельного участка в случае его разработки в соответствии с законом.
Также в случае если договором аренды земли предусмотрено осуществить меры, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, – к договору прилагается соглашение о возмещении арендатору затрат на такие мероприятия.

Условия договора субаренды земучастка, согласно Закону Украины «Об аренде земли», ограничиваются условиями договора аренды того же земучастка и не могут ему противоречить

Возвращаясь к Закону Украины «Об аренде земли», можем сказать и то, что он предусматривает право субаренды земельных участков без изменения их целевого назначения. Условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. Срок субаренды не может превышать срока, определенного в основном договоре (договоре аренды земельного участка). Также договор субаренды подлежит государственной регистрации. Что касается нотариального удостоверения данного договора, то оно не обязательное и осуществляется по соглашению сторон.
Также стоит отметить, что земля, переданная в аренду, может находиться в разных формах собственности, а именно: государственной, коммунальной и частной, что, в свою очередь, накладывает определенный «отпечаток» на арендные отношения. Так, Законом запрещается передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений.
Что касается права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности, то оно не может быть отчужденным арендатором в пользу третьих лиц, внесено в уставной фонд, передано в залог.

Арендатор не вправе отчуждать право на аренду земельного участка гос- и коммунальной собственности, равно как и вносить это право в уставный фонд или передавать в залог

В то же время радует другой факт, связанный с преимущественным правом арендатора на получение земельного участка в собственность.
Во-первых, арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого земельного участка в случае продажи этого участка, при условии, что он оплачивает цену, по которой он продается, или в случае с аукционом, если его предложение больше или равное наибольшему предложению участников аукциона.
Во-вторых, арендодатель обязуется уведомить в письменной форме арендатора о своем намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых продается участок. В случае отказа арендатора от своего преимущественного права (на покупку арендуемого земельного участка), к новому собственнику такого земельного участка переходят все права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка.
В-третьих, не допускается продажа арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности без согласия на то арендатора.
И, наконец, арендатор имеет возможность приобрести земельный участок, находящийся в аренде, при условии согласия арендодателя на продажу этого земельного участка.
Обратим внимание, что с 1 октября 2010 года вступил в силу приказ Министерства юстиции Украины от 28 июля 2010 года № 1692/5, которым были внесены изменения в приказ от 07.02.2002 № 7/5 и в новой редакции было изложено Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
Теперь регистраторы бюро технической инвентаризации (БТИ) будут осуществлять государственную регистрацию не только права собственности на недвижимое имущество и его ограничений (обременений), но и:
– права пользования объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках;
– права пользования (найма, аренды) зданиями и капитальными сооружениями, их отдельными частями;
– права собственности на объекты незавершенного строительства.
Такие полномочия сохраняются за БТИ до 1 января 2012 года.
ВЫВОД:
Земельный участок может передаваться в аренду как вместе с насаждениями, строениями и водоемами (которые находятся на таком участке), так и без них.
При заключении договора аренды земли сторонам следует иметь в виду, что отсутствие в нем хотя бы одного существенного условия может стать основанием для признания его недействительным. Существенные условия договора содержит Закон «Об аренде земли».
Арендатору земель гос- и коммунальной собственности также стоит помнить о двух немаловажных деталях:
1) право аренды земучастка не может быть отчужденным в пользу третьих лиц, внесено в уставной фонд или передано в залог;
2) арендатор наделен преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого земельного участка, в случае его продажи.

Валерий Присяжный,
юрист, арбитражный управляющий
юридическая компания «Правовая гильдия «ВикториАл»

13.10.2010 – 19.10.2010, № 26
ПО СЛЕДАМ ПУБЛИКАЦИЙ
ЮРИСТ&ЗАКОН

Схема проезда

Наши новости


ICQ  ICQ: 412672458; тел.:(044) 384-05-57
Skype  Skype: fantasmogor                                                                 "ООО "Правовая гильдия "ВикториАл"
E-mail  E-mail: lawyer@e-lawyer.com.ua

Скорая юридическая помощь
Дизайн, разработка сайта - Standart